Không ít ý kiến cho rằng, bất động sản lâm vào khó khăn như hiện nay có nguyên nhân từ siết tín dụng.

Giao dịch thưa vắng

Thị trường bất động sản Hà Nội đã trải qua nhiều tháng ảm đạm, trầm lắng. Phần lớn giới đầu tư vẫn tin rằng, siết tín dụng là nguyên nhân đáng kể nhất khiến thị trường lâm vào tình cảnh như hiện nay.

Theo ông Nguyễn Tiến Dũng, giám đốc sàn giao dịch bất động sản Vạn Phúc, cả tháng nay, sàn của ông chỉ có một vài giao dịch thành công. Thế nên, thấy có khách tìm đến sàn, dù chưa biết có mua bán gì được gì không, với ông thế cũng là mừng.

Vị giám đốc này nói, đất phía Tây Hà Nội vốn “sốt” như thế, song thị trường từ 3 - 4 tháng nay hầu như không có giao dịch, đặc biệt là đất dự án. Nếu so với hồi đầu năm, giá đất dự án ở khu phía Tây thành phố cũng đã giảm từ 15 - 20%, thậm chí có dự án giá giảm trên 25%.

Đơn cử như đất liền kề ở dự án Geleximco, cuối năm 2010 giá đất ở đây vẫn ở mức trên 60 triệu đồng/m2, nhưng nay đã được khách hàng gửi bán tại các sàn với giá chỉ khoảng 47 triệu đồng/m2. Còn ở dự án Vân Canh, Nam An Khánh (Hoài Đức), trước Tết Nguyên đán, giá đất liền kề ở đây cũng trên 45 triệu đồng/m2, nay phần lớn được rao bán ở mức 35 triệu đồng/m2 nhưng cũng không có khách mua.

Đặc biệt, đất dịch vụ tại khu vực phía Tây, phía Đông và các khu vực như Đông Anh, Long Biên... giá và giao dịch đều giảm mạnh, nhiều khu vực hầu như không có ai mua bán gì trong vòng nửa năm nay.

Đại diện một sàn giao dịch bất động sản trên đường Lê Văn Lương cho hay, điều bất lợi cho thị trường hiện nay là dường như tâm lý đám đông vẫn ngự trị trong hầu hết giới đầu tư. Khi giá lên thì đổ xô nhau đi mua, song lúc giá xuống thì lại không có động tĩnh gì, thậm chí không ít nhà đầu tư lo thị trường tuột dốc lại tìm cách bán tống, bán tháo.

Cũng theo ông Dũng, do ảnh hưởng của tâm lý đám đông nên thị trường mới phải đón nhận thực tế bất hợp lý. Đó là trong khi đất dự án có hạ tầng đầy đủ, giao thông thuận tiện nhưng giá vẫn rẻ hơn nhiều so với đất thổ cư ngay tại khu vực đó.

Chẳng hạn như tại khu vực Trung Văn, Văn Khê, trong khi đất dự án chỉ khoảng 60 - 70 triệu/m2 thì đất thổ cư của dân đều được rao bán không dưới 100 triệu đồng/m2 trong ngõ, nhưng cũng không có nhiều người bán.

Nguyên nhân là do tâm lý “ăn chắc mặc bền” của khách hàng khi đa số vẫn tin rằng, mua đất thổ cư có sổ đỏ chính chủ tính pháp lý sẽ cao hơn, an toàn hơn, trong khi mua đất dự án nhanh nhất cũng phải mất 1 năm sau mới có sổ đỏ.

Trong khi đó, theo ông Vũ Anh Dũng, giám đốc sàn giao dịch bất động sản Phú Thịnh, thị trường trong vòng một vài tuần trở lại đây đã có dấu hiệu tích cực hơn, song phần lớn vẫn là khách đến thăm dò, tìm hiểu thông tin.

Cũng như nhiều sàn giao dịch khác, ông Dũng đưa cho người viết mấy xem mấy quyển sổ dày cộp danh sách những khách hàng có nhà, đất gửi bán hàng tháng trời, nhưng nay vẫn chưa có giao dịch.

Lướt qua sổ theo dõi giá đất của sàn này, người viết thấy hầu hết giá nhà đất mà khách hàng gửi bán đều được chủ nhân điều chỉnh giảm. Chẳng hạn như giá căn hộ tại dự án Văn Khê đã giảm từ 24 triệu đồng/m2 xuống còn 21 triệu/m2, giá đất biệt thự tại Trung Văn đã giảm từ 125 triệu/m2 xuống còn 110 triệu/m2, chung cư Phùng Khoang cũng chỉ còn khoảng 33 triệu đồng/m2 thay vì gần 40 triệu như hồi năm ngoái.

“Có khách hàng gửi bán lô biệt thự tại Trung Văn từ vài tháng nay với giá ban đầu là 165 triệu đồng/m2, nhưng vừa rồi đã gọi điện thông báo giảm còn 156 triệu đồng/m2, thậm chí giảm nữa họ cũng đồng ý bán”, ông Dũng cho hay.

Thị trường BĐS sau những phiên giảm sâu, giá có thể quay đầu tăng trở lại. (Ảnh minh họa).

Đã nên bắt đáy?

Thị trường bất động sản cũng có điểm giống thị trường tiền tệ, chứng khoán ở tính trồi sụt, tăng giảm luân phiên. Chính vì vậy, động thái bắt đáy cũng từng được không ít nhà đầu tư áp dụng, và trong số đó không phải là không có người thành công.

Nếu xét về giá, bất động sản hiện nay được giới trong nghề nhìn nhận là đã có đợt giảm sâu nhất trong vòng vài ba năm trở lại đây. Và khi mà mọi điều dường như đang bước vào một guồng quay mới, có thể bất động sản cũng sẽ là một trong số lĩnh vực được hưởng lợi, tức là giá có thể quay đầu tăng trở lại.

Đại diện một sàn giao dịch bất động sản trên đường Nguyễn Phong Sắc nói, có thể không ai biết đáy thị trường thực sự ở đâu, song với các nhà đầu tư dài hạn, đặc biệt là với những người có nhu cầu mua nhà để ở, thì nên mua vào thời điểm này vì giá đã giảm trên 20% so với hồi đầu năm, trong khi tiến độ nhiều dự án lại đang vào thời điểm chuẩn bị bàn giao cho khách hàng.

Tuy nhiên, theo bà Phạm Huyền Nga, phó giám đốc sàn giao dịch bất động sản Phát Lộc, nếu nhà đầu tư có mục đích bắt đáy hay lướt sóng thì cũng không nên mua vào lúc này vì thị trường còn giảm nữa. Còn nếu chờ hồi phục thì cũng phải mất một thời gian chạy đà dài dài chứ bất động sản xưa nay không thể đang “lạnh” mà “nóng” ngay được.

Theo phân tích của bà Nga, để có được một căn hộ hay một lô đất vào thời điểm này, khách hàng phải bỏ ra ít nhất cũng phải 2 - 3 tỷ đồng. Trong khi đó, giá đất đã và đang sụt giảm liên tiếp mấy tháng nay. Với đà này, với số tiền 3 tỷ đồng đó, khách hàng “ném” vào ngân hàng, mỗi tháng cũng “đẻ” thêm được gần 50 triệu đồng.

“Tôi làm bất động sản lâu năm, nên tôi ít nhiều cũng có kinh nghiệm nhìn nhận xu hướng thị trường. Thời điểm này có khách tìm đến sàn là mừng, nhưng tôi cũng chân thành khuyên họ không nên mua vào. Nếu họ mua được, tôi có thể được một vài chục triệu tiền môi giới nhưng chỉ mấy ngày sau là họ có thể đã lỗ cả hàng trăm triệu đồng. Lương tâm nghề nghiệp không cho phép chúng tôi làm ăn kiểu chụp giật đó”, bà Nga nói.

Còn theo nhìn nhận của một số chuyên gia khác, thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm sẽ không có nhiều chuyển biến, bởi cơ quan quản lý vẫn kiên định chủ trương thắt chặt tiền tệ, nhằm đạt được mục đích kiềm chế lạm phát. Nguồn vốn cho cả đầu vào (chủ đầu tư) lẫn đầu ra (khách hàng) chắc chắn sẽ không được “xông xênh” như hồi năm 2010, nên tất yếu động thái bắt đáy hay đầu tư dài hạn cũng khó mà xuất hiện cho đến hết năm nay.